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上海宿舍式公寓取代群租 每月隻要千元
編者按：一間房子被分割成十幾個小間，擠進很多人住。生活在北、上、廣、深等大城市的人，對群租不會陌生。其背後，一方面是大量外來人員對於較低居住成本的需求，另一方面是不可忽視的安全隱患。如何協調平衡這兩點，是整治群租的關鍵。
不久前，上海一居民樓發生火災，兩名消防員被轟燃和熱氣浪推出，墜樓犧牲。經查，失火民居存在群租現象。由此，群租亂象，再次引起關註。
那麼，群租到底是如何產生的，又該如何根治？記者近期探訪瞭一些小區和部門，尋求答案。
成因：流動人口多+利潤可觀
"群租不是單純的房屋租賃問題，而是經濟社會快速發展和城鎮化高速進程中帶來的一種特殊社會現象，其實質是人口大量流動帶來的綜合服務管理問題。"上海市住房保障和房屋管理局人士表示。
根據上海市人口管理部門的數據，至2012年10月，上海累計辦理居住證700萬人，其中辦理臨時居住證的超過620萬人。這部分人員主要為新畢業的大學生、公司年輕白領和服務業從業人員，收入普遍較低，對中低端的住房租賃需求較大。
而近幾年，上海新增商品房戶型偏大，適合租賃的中小戶型、中低租金的住房供應不足。一方面，業主購買的大房子因租金高，出租困難；一方面，眾多來滬人員需要住處。漸漸地形成瞭一個新行業--"二房東"，他們從業主手上租下大戶型房屋，然後盡可能多地分隔成小房間再出租，甚至將廚房、衛生間等非居住空間改作居住。
"我親眼看到一套一百六七十平方米的房子，被隔成瞭14個小間，其中一小間隻容得下一張床，卻住著一傢三代四口人，白天兒子、媳婦睡，晚上他們上班，老母親帶著孫子睡。"中遠兩灣城小區業委會主任方鎖英說。
如此分割出租，利潤可觀。以中遠兩灣城一套130平方米左右的住房為例，正常按套出租，月租金在3500元左右，而"二房東"以略高於市場價的4000至4500元收租，分隔成10間轉租，每間根據大小收取700-800元不等房租，整套住房月租金便高達7000元-8000元，一年"利潤"四五萬元。因此，群租屢禁不止。
業主："人防"+"技防"
中遠兩灣城是上海城區內最大的樓盤，四期為群租聚集之地。"最高峰時小區有1400多戶是群租房。"中遠兩灣城物業總經理杜恩毅說。
高密度的租客遠遠超過瞭房子設計的承載能力，電梯過度使用、治安消防隱患、噪音擾民、環境臟亂等現象，花蓮縣卡債協商讓原居民苦不堪言。
2009年11月，忍無可忍的楊解華和一批業主自願組成小分隊，蹲守大門口，看到群租客就好言勸阻。輪番上陣的"人海戰術"，令群租客"不勝其煩"，漸漸地知難而退。很快，群租戶數降到瞭兩戶。
此外，還有的業主想到瞭"技防"。2012年，320號樓試點，由物業公司與政府共同出資安裝"梯控"裝置，業主手中的門禁卡增加功能，進大門之後，需刷卡啟動電梯，進電梯後再刷，電梯自動運送至住戶樓層。由於每戶能領取的門卡數量有限，群租客一下子減少瞭許多。方鎖英表示，今後各大樓可用維修基金安裝"梯控"。
而上海各區縣在整治群租方面，也不斷創新工作做法，如寶山區寶宸共新竹寶山汽車貸款和傢園首創承租戶"色彩公示"，由社區民警、居委會、業委會、物業等組成評定小組，對承租戶隨機檢查，在人口信息登記、環境衛生、消防安全、治安防范、鄰裡關系等方面綜合打分，並分別以綠、藍、黃、紅4種顏色公示，其中"紅租戶"列為整改重點，用"面子"倒逼租戶規范租賃行為，試點以來，該小區群租數量下降近一半。
疏導：集中居住+回租
鑫澤陽光公寓的籃球場上，年輕人身影矯健。一邊的社區文化中心內，乒乓球比賽正酣，體操房瑜伽舒緩。"每晚還有電影播放。"公寓運營管理方工作人員杜紅麗告訴記者，"住戶參加各種文體活動，可獲得文明積分，兌換禮品。"
鑫澤陽光公寓是上海閔行區最大的外來務工人員集中居住點，主要為莘莊工業園區企業配套。11棟6層樓公寓房、2棟8層小高層，共1218間單元，可住6000人左右。
大多房間像學生宿舍，40平方米左右，一側是"頂天立地"的櫥櫃，一側是衛生間，裡面4個上下鋪，可住8人。下鋪撤掉，換成書桌和衣櫃，就成瞭4人間。這樣的房間租金在每月900-1100元。"沒有廚房，但小區裡有可供400人同時進餐的大食堂。"杜紅麗說。
與周邊商品房相比，鑫澤陽光公寓租金大約便宜三成。"這是因為我們作為莘莊工業區配套設施，使用的是工業用地。"鑫澤置業有限公司董事長兼總經理邵紅霞表示。
在閔行，至2013年底，類似鑫澤陽光公寓這樣的來滬人員集中居住點已有25個，建築面積62.5萬平方米，"還有7個項目在建，建築面積達40.4萬平方米。"閔行區房管局村宅辦主任李德官說。
不過，邵紅霞坦言，鑫澤陽光公寓這樣的集中居住點其實並不能全部解決居住問題，附近群租現象依然存在。"我們現在在嘗試'回租'，即根據業主自願原則，把周邊被整治的群租房回租，統一裝修，統一轉租，統一管理。"
雖然這種方式受到瞭不少業主的歡迎，"不用擔心'二房東'破壞房屋結構，不用擔心群租整治，不用上門催房租，收益穩定。"但是，邵紅霞目前隻試探性地回租瞭20套房子，"資金壓力有點大。"因為回租一次性簽5年，價格隨行就市，不改變房屋結構、不增加出租面積，而裝修費用需在5年內攤掉，"這樣折算下來，出租價格就高瞭。"
治理：加大違規成本+優化供應結構
群租問題必須進行綜合治理。近期，上海市綜治辦、市高法院、市房管局等10個部門聯合制定瞭《關於加強本市住宅小區出租房屋綜合管理的實施意見》，明確瞭群租綜合治理的流程，即發現、認定、整改和處罰4個環節：要求各區縣及時受理居民投訴和基層上報的群租問題；通過上門核查以及對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式，認定群租；然後由街鎮協調相關部門，針對不同的違規行為，向租賃當事人出具限期整改通知書；最後對逾期不整改的，依法作出行政處罰決定，責任人拒不履行，向法院申請強制執行。
同時，意見對出租人、轉租人、承租人、經紀機構等房屋租賃相關主體明確各自責任，並針對當前群租治理成本高、違法成本低的問題，加大違規租賃行為的處罰力度。
處罰信息將納入全市公共信用信息服務平臺，出租人不履行處罰決定，其房屋買賣將被限制。轉租人和經紀機構違規，將被列入"黑名單"，受到相應監管處理。而承租人則可能面臨無法辦理居住證的困境。
另一方面，意見新增瞭違反安全管理要求的處罰措施，出租房屋不符合治安、消防等標準和要求的，公安部門責令改正，並可處1000元以上3萬元以下罰款，出租人集中出租房屋達到一定規模，未落實相應安全管理責任，造成嚴重後果的，由公安部門責令改正，並可處10萬元以下罰款。
"提高罰款，使違規收益幾乎被抹掉，從而以經濟杠桿來制止群租的發生。"上海市房管局人士表示，"當然，我們還要進一步疏導合理居住需求。"意見對區縣政府提出瞭明確要求，通過研究制定財政扶持政策，積極探索代理經租業務模式，鼓勵公共租賃住房運營機構、社會專業機構、物業服務企業等，收儲社會閑置房源，開展居住房屋代理經租業務，逐步擴大租賃住房供應規模，優化租賃住房供應結構，穩定住房租金水平。
不過，房管局人士承認，以目前上海外來人口集聚的現狀，完全杜絕群租亂象，不可能畢其功於一役。但是上海目標很明確，從深化人口服務管理綜合調控出發，以合法穩定就業、合法穩定居住為基準，始終做到安全總體受控。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-06-03/09274184855.shtml
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