北京農展館地王項目獲進場證均價每平米16萬
??在拿地15個月後，北京農展館地王獲得瞭“進場證”。
昨日（12月14日），《每日經濟新聞》記者從北京市住建委網站上看到，剛剛過去的周末，北京市共有五個項目獲得瞭預售許可證，觀瀾嘉苑項目是其中之一。該項目地塊便是在去年9月，由融創中國[1.19%]以21億元總價加27.8萬平方米異地醫院樓建設費獲得，實際成交總價為43.24億元，最終實際樓面價高達7.3萬元/平方米，成為單價地王。目前首期入市的價格獲批為165023元／平方米。
“獲批的單價目前在北京期房項目是最高的，現房還有更高的。”亞豪機構市場總監郭毅對 《每日經濟新聞》記者表示，在其看來，農展館地塊入市獲批的價格符合之前的預期。
獲證速度超出預期
根據北京市住建委網站顯示，觀瀾嘉苑項目本次共獲批51套房源，其中包括35套住宅以及16套商業。其中，住宅產品戶型在245~383平方米，商業產品的主力面積則分為200平方米左右、250平方米左右以及300平辦理自用住宅信貸年息借貸增貸轉貸信貸借款貸款全省皆可處理方米左右三種。
記者註意到，在獲批的房源中，其中一套4單元602室房源，預售均價為19萬元，合計建築面積為373.89平方米，這套均價最高的房源總額大約在7107萬元。而最低的一套1號樓302室，總價也為3763萬元。
由於現房銷售不受預售價格審批的限制，所以目前該項目獲批的16萬元擬售均價並非北京市場上最貴的房子，但這已是目前北京商品住宅銷售中獲批的最高預售均價。“目前入市的住宅隻有幾十套，後期的價格會更高。”一位高端市場分析人士對《每日經濟新聞》記者指出，一期對於房企來說都希望走量回籠資金，同時也是為瞭後期銷售做鋪墊，16萬元的均價並非農展館項目的“終點”。
2013年10月，融創中國董事長孫宏斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，如果項目售價是15萬元/平方米，利潤並不高，臨湖的部分房源售價將超過30萬元/平方米。
對此，中原地產首席分析師張大偉算瞭一筆賬，農展館地塊合計建築面積為59152平方米（其中有部分不可售），如果按照均價16.5萬元計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果後續項目有一定溢價，總貨值勢必突破100億元。如果按照43億元的拿地成本，5億元的建安成本，各種稅費管理成本大約5億~10億元，剩下的盈利多少就取決於銷售周期長短所影響的資金成本。
在多位業內人士看來，農展館項目取證的速度超出預期，“但賣的話應該要明年瞭，需要周期來預熱市場蓄客。”上述分析人士認為。就此，記者昨日也聯系瞭融創中國方面，但對於該項目入市的情況，融創中國相關人士並未回復。
頂級豪宅競爭加劇
作為今年首個入市的昔日地王項目，位於北京薊門橋的保利海德公園在今年6月14日獲得瞭預售審批，最高擬售均價為9.7萬元/平方米，這也是今年北京住宅項目獲批的首個最高單價。但這一紀錄並未維持多久。
在多位高端項目負責人看來，“9·3銀行信貸房屋土地信貸設定貸款全省皆可處理0房貸新政”對於改善性需求的釋放加速瞭北京高端項目入市的腳步。
對此，嘉源置業營銷總監張大東對記者表示，高端市場價格是否上漲主要取決於市場，從長期而言，高端市場是一個十分穩健的市場。
“從整體市場來看，2014年北京頂級豪宅 （一般指單價超過10萬元∕平方米，單套總價超過3000萬元的住宅）市場穩定且跑贏房地產‘大市’。”郭毅向記者表示，據亞豪機構統計數據顯示，近三年來，北京豪宅市場成交量一直較為穩定，單套總價3000萬元以上的產品年均去化數量在100套至200套之間。
伴隨著農展館項目的獲準入市，去年成交的多宗高價地塊都將陸續在明年入市，包括萬柳地王以及龍湖與泰禾的西局地塊及夏傢胡同地塊等。對於明年北京豪宅市場的走勢，多位豪宅項目的營銷負責人均向記者表示，明年單價超過10萬元∕平方米的高端項目將會紮堆入市，頂級豪宅之間的競爭也將更加激烈。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/08225950052007544141313.shtml
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